苏州兆丰不动产投资顾问有限公司 杨肇锋

2006.11.14

商铺是商业地产的一种，不同于一般住宅类的投资，突显的是其商业价值，而住宅投资则强调其居住功能的配套，两者的重点不同，投资商铺不能以住宅的眼光来看，商铺是高利润高风险的项目，对于投资者、经营者和开发商而言，都是全新的考验，要考虑的层面较多，地点的好坏在商铺的投资上比住宅的更为重要，而且在挑到好地点的商铺时，仍需精心的养护，才能有希望成为一铺养三代的机会，届时才会体现增值和租金的双重利益。

观前街的一家金铺，一楼营业面积不足100㎡、建筑面积约428㎡的四层商铺，年租金高达500万元，平均每㎡的年租金为11682.2元，如果不计楼上的面积，单算一楼的价值，以100㎡500万年租金计，相当于每㎡的年租金为5万元，比之北京王府井或上海的南京路、淮海路毫不逊色。但是，这种机会也是可遇而不可求的，要有各种因缘际会才产生的，也是拜苏州的经济繁荣所赐，加上又在观前的步行街上，风云际会形成的。一般的商铺，要等四周环境变好，日趋繁荣时，才能租出好价钱，开始的时候要与承租客同舟共济，要他有利可图时，才有可能拉高租金，而且在等待的岁月中，店铺增值了。其过程是先赚增值，再赚租金，所以在台湾省的早期投资者，不赚租金，只等出售，即使空关也无所谓，再不然，低价出租，培养人气。

苏州汽车南站在新建之初，尘土飞扬，交通杂乱，迎春路上商铺的一位投资客询问过我，是否出售为佳，我告诉她这是会生蛋的鸡，不等它生蛋就杀掉未免可惜，幸好她未脱手，等车站建成营运后，车水马龙，热闹非凡，房租和房价都已翻倍成长，笑逐颜开。所以，投资商铺要有荣辱与共的准备和决心。

今后对于新审批、新开工的，建筑面积90㎡以下的住房面积所占比重，需达到开发建筑总面积的70%以上。未来五年，苏州将建设各类住房2100万㎡，共计28.8万套，其中市场型商品住房1148万㎡，11.67万套，保障性住房952万㎡，17.15万套，在增加有效供应的同时，加重持有人进出的税费负担，以抑制高档投资的需求，政府导正市场的决心，用心良苦。而在此期间，商铺的供应量就不会如此之大，税费的负担，也不会如此之差异，因为各种税费的措施，商铺本未享受各种优惠，受新政策的冲击，影响的较少。一般成熟的市场，商铺的价格为同区域、同栋居住房的5-10倍之多。目前苏州地区的商铺平均价格约为住宅的1-2倍，除了极少数的商铺才达到了4-5倍，未来的成长潜力是非常可观的。

综上所言，目前是投资商铺的好时机。